Contrato de Arras: ¿Qué es?, ¿Cómo se Redacta? y más

Un documento preventivo y completamente legal será explicado en esta entrada, se trata del contrato de arras, la definición del documento, para qué sirve, su legalidad, el contenido del mismo y los tipos de contratos que existen será lo que se hablará a continuación para dar a conocer este útil documento.

Contrato de arras

La definición del contrato de arras no es demasiado complicada, es uno más de los documentos que se emplean para resolver una situación de la forma legal o anticiparse a posibles inconvenientes y optar por una resolución legal, un ejemplo de esto son los contratos de las Sociedades mercantiles que legalizan la unión de varias personas que se juntaron con fines comerciales.

Pero ¿Qué significa arras? el término se utiliza para definir a una “señal o cantidad que se da como garantía en algunos contratos”. En el código civil se utiliza este término como referencia a una antigua institución que lleva ese nombre, en la cual una parte entregaba a otra una cantidad de dinero específica como garantía de la celebración de un contrato.

Antiguamente las arras eran trece monedas que eran presentadas durante la celebración de las bodas en ciertos lugares de España, estas monedas se daban de parte del novio hacia la novia. Ciertas personas toman los matrimonios como contratos que aunque no se escriben, a menos que se trate de un matrimonio civil, implican ciertas cláusulas.

La entrega de esas monedas representaba la garantía de que una de esas cláusulas se cumpliría (aquella relacionada con el bienestar económico de la pareja), lo que es un acto simbólico en ese caso. En este caso, el contrato de arras hace referencia a una transacción de compraventa. Para comprender mejor, se citarán algunas definiciones:

“El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o un automóvil), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.”

Esteve Alejandro en el 2017 define este documento de una forma simple, pero directa y muy fácil de comprender:

“El contrato de arras es un contrato privado, es decir entre particulares y/o empresas, por medio del cual las partes reservan la compraventa de un bien inmueble a cambio de entregar como señal, una cantidad de dinero que se denomina ‘arras’. Es como un anticipo del precio como garantía de que el comprador y vendedor formalizarán la venta.”

Mientras que López David lo define como:

“El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como señal. También se conoce simplemente como arras.”

Es importante destacar que un contrato de arras puede ser elaborado por cualquier persona que lo desee ya que no es estrictamente obligatorio que un notario lo valide, es decir, la intervención de esta autoridad notarial es prescindible, por lo que se puede crear un contrato de arras y este tendrá tanta validez como otros documentos.

Sin embargo, para esto muchas personas optan por descargar de internet un contrato de arras ya creado por otra persona, para que funcione como modelo ya que es un documento gratuito que puede ser encontrado con facilidad. El problema con esto es que esos contratos de arras fueron creados para una transacción específica, que responde a determinado momento y resultó útil para esa situación.

Por lo que tratar de adaptarlo a otra situación jurídica diferente es una acción incorrecta. Se deberá crear un contrato de arras analizando el momento de la operación, las normas vigentes en ese momento y por supuesto, la situación, puesto que puede pasar que se esté utilizando una norma que haya sido modificada o incluso derogada. Esto último puede ser un inconveniente muy grave que repercutirá en el momento en el que se analice el contrato legalmente.

Legalidad

Se regula en el Código Civil, que aunque no define directamente el contrato de arras, hace referencia al mismo cuando regula las consecuencias jurídicas que supone firmar uno. En concreto, el artículo 1545 del Código Civil dice:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas“

Los contratos de arras se caracterizan por ser documentos privados o acuerdos a los que ambas partes llegan de forma privada sin que intervengan testigos u otras figuras legales, sin embargo, para su validez es necesario que un juez firme dicho documento y así se podrá mantener hasta que la compraventa se formalice.

Claramente, este documento puede evitarse si la compraventa se realiza de forma inmediata, sin dejar espacio para inconvenientes o retractaciones de alguna de las partes. Sin embargo, la prevención es preferible que la pérdida de un inmueble, la pérdida de dinero, de la posibilidad de vender la vivienda o simplemente la posibilidad de futuros conflictos entre las partes.

Es por eso que en este documento el comprador mantiene su derecho de adquirir el inmueble que aún no es de su propiedad a cambio de que cierta cantidad sea entregada antes de pagar el precio total. Mientras tanto, el vendedor adquiere la obligación de entregar el bien que está vendiendo y que dejará de ser de su propiedad cuando se cumplan las condiciones establecidas en el contrato.

Es así como el documento funciona para que ambas partes se comprometan legalmente antes de que el proceso de compraventa llegue a su fin, de modo que ambos puedan salir ganando de la situación.

Función

¿Para qué sirve realmente el contrato de arras? fundamentalmente este contrato tiene como función asegurar que se vaya a realizar la operación futura, es decir, la compraventa que se acordó previamente. Esto porque para que se acabe por romper el compromiso de compraventa, tiene que haber una razón de peso, ya que a la parte que desista le puede llegar a costar una fortuna después de firmar el contrato.

En un proceso de compraventa es muy frecuente que el vendedor en el último momento rompa el acuerdo verbal (en el cual se vendía la casa o el inmueble que sea al comprador) por haber recibido una mejor oferta, algo que genera numerables quejas y problemas entre ambas partes. Para evitar esos conflictos la ley ha creado este documento que permite que se lleven a cabo una serie de acciones legales en caso de que pase lo indicado anteriormente.

Es probable que para algunos parezca natural, ya que todo vendedor busca en esencia maximizar los beneficios de la venta, pero cuando se ha cerrado una operación en unas condiciones concretas, la otra parte se fía y deja de buscar el inmueble pensando que ya tendrá ese asegurado y por tanto no se puede dar marcha atrás sin que haya compensación, ya que atentaría contra las exigencias de la buena fe y así ambas partes recibirían justicia.

¿Qué debe contener?

Primeramente, se deberá tener toda la información referente al contrato para poder realizarlo completamente. Esto implica:

• Los nombres y documentos de identificación de las partes que firmarán el contrato de arras.
• La identificación del inmueble venderá una de las partes y comprará la otra. Esta identificación se consigue en el Registro de la propiedad.
• Una descripción de la vivienda. Es evidente que si se va a firmar un Contrato de Arras como paso previo al contrato de compraventa, tendrá que describirse la propiedad que se quiere comprar para que no haya lugar a dudas, no haya cambios, etc.

En este sentido, el Contrato de Arras deberá contener datos como la ciudad en la que se encuentra la vivienda, dirección, la superficie, entre otras cosas. No se debe olvidar señalar si existe por ejemplo un garaje o un trastero.

• Las condiciones bajo las cuales se regirá el contrato.
• La condición resolutoria, que hace referencia a las consecuencias que puede tener una situación en la que la compraventa no se finiquite o se firme.
• El precio que tendrá la compraventa del inmueble en cuestión.
• Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Se debe recordar además que, si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
• El importe de las arras, el cual puede variar porque no hay un porcentaje establecido para este tipo de importe.
• La ubicación de la formalización de la compraventa
• El plazo que se establecerá para formalizar la compraventa.
• Los gastos e impuestos que aplican o reparto de los gastos de compraventa. Este paso previo resulta importante, ya que, si no se ha cumplido la normativa tributaria no se podrá inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y se perderá la protección que ofrece el mismo.
• Las cláusulas generales del contrato.
• Una parte dedicada a la protección de los datos personales de las partes que firman el contrato.
• La sujeción a la ley Española (vigente)
• Y el nombre del juez competente que firmará junto con las partes para dar legalidad al contrato.

Como se podrá notar, un juez deberá leer y analizar el contrato antes de que firme el mismo. Es por esto que se recomienda anexar una serie de documentos que le den mucha más validez al contrato y que brinden la información que el juez puede pedir en caso de que no estén. Estos documentos son:

• El inventario de los inmuebles de la finca o el Inventario de una tienda (la que se relaciona con la compraventa)
• El reglamento interno que posee la comunidad de propietarios
• El certificado de la comunidad de propietarios donde se indique que se está al corriente de los gastos que tiene la comunidad.
• El certificado que indica que se está al corriente del IBI
• La cédula de habitabilidad de ambas partes
• Una nota del registro de la propiedad
• El certificado energético
• Un plano o fotografías que revelen la situación actual que tiene el inmueble
• En caso de que las arras sean entregadas por medio de un cheque una copia del mismo se deberá anexar también al contrato.

La importancia de esta información radica en primer lugar en identificar correctamente a las partes para evitar confusiones futuras. En segundo lugar, dejar claras las condiciones del inmueble para evitar que durante el proceso de compraventa esta vivienda sufra cambios en su estructura y el comprador reciba un inmueble en mal estado.

Igualmente, el precio del inmueble se deberá establecer para evitar aumentos o reducciones del precio del inmueble. Así mismo, ya que el contrato de arras tiene como función asegurar que se vaya a realizar la operación futura, es decir, la compraventa que se acordó previamente, se solicitan datos como el plazo para finiquitar para que las partes puedan terminar el proceso de compraventa en un tiempo aceptable.

Esto para evitar que se presenten inconvenientes desde el momento que se habla de la compraventa hasta el momento en el que se termina el proceso, este plazo en ciertos casos se extiende y exige el contrato cuando el comprador espera alguno de los Tipos de financiamiento que le permitan hacer la compra.

Tipos de contratos de arras

Ya que se conoce qué es un contrato de arras, para qué sirve y qué información debe contener, se deberá tomar en cuenta que hay tres tipos de arras. Estas serán explicadas a continuación:

• Arras confirmatorias: Este primer tipo de contrato se emplea mayormente a modo de reserva para cuando se desea hacer formal una compraventa. Al crear este tipo de contrato se hace una prevención para cuando alguna de las partes firmantes no cumple lo estipulado, en caso de que pase este contrato permitirá exigirle a esa parte cumplir forzosamente la obligación adquirida o se podrá exigir una indemnización por los daños del incumplimiento.

Si el incumplimiento realmente se produce las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones que debieron haber sido especificadas en las cláusulas generales dentro del contrato o las condiciones, tal como fue explicado anteriormente.

• Arras penitenciales: Este segundo tipo de contrato también se enfoca en el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes. Cuando la parte que incumple es el comprador y este no adquiere el inmueble vendido inmediatamente pierde el importe que anteriormente se le dio como arras.

Cuando la parte que incumple es el vendedor y este no vende el inmueble ofrecido, se encuentra en la obligación de hacer una devolución del importe que recibió como arras.

• Arras penales: Finalmente, el contrato de arras penales se crea cuando hay una cláusula penal implicada en la compraventa, esta cláusula se crea a modo de importe que se fija al momento de redactar este contrato. Cuando alguna de las partes incumpla lo acordado se encontrará en la obligación de pagar el importe de la cláusula.

Además de eso, la otra parte también podrá reclamar el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Son los contratos de arras penales los que tienen un mejor resultado porque resultan mejores para disuadir a la otra parte. Esto porque una vez que se firma este tipo de contrato se reducen mucho las posibilidades de que no se finiquite la compra. Esto se debe a que si no se realiza el comprador pierde las arras o deberá devolverlas al doble de su valor, lo cual puede ser una pérdida de dinero muy grande dependiendo del importe que tenga la venta.

Ahora bien, tomando en cuenta lo mencionado resulta importante destacar los riesgos de no formalizar el contrato de arras, los cuales son diferentes para ambas partes. Si es el comprador el que incumple las obligaciones puede perder el inmueble adquirido, si en cambio es el vendedor el que incumple la venta se quedará sin vender el inmueble y deberá entregar el doble del importe.

Así como no formalizar el contrato perjudica a ambas partes, cumplirlo beneficias a las dos partes también, aunque el comprador es el que tiene la mayor ventaja. Sin embargo, el riesgo es igualmente mayor para esa parte porque el vendedor puede recibir una oferta mejor y decidir no hacer la venta.

Sin embargo, para evitar que el vendedor no decida vender a otra persona es que se firma el contrato de arras. Asegurándose el comprador de que si no recibe el inmueble el vendedor será penalizado.