Contrato de Arras: ¿Qué es?, ¿Cómo se Redacta? y más

En el momento que se habla del contrato de arras, es un tipo de pacto íntimo que se lleva a cabo entre consumidores y vendedores de manera anticipada, donde los dos lados que participan toman la responsabilidad de realizar la compra y venta en tiempos posteriores de una cosa, con una determinada cantidad de dinero de por medio.

¿Qué es un contrato de arras?

Como se hizo mención de manera breve en la introducción del artículo, el contrato de arras es un modelo de pacto íntimo que se genera entre los consumidores y los vendedores de manera anticipada donde, aparte de esto, los dos lados que participan en la operación entran en la responsabilidad de llevar a cabo la compra y venta en tiempos posteriores de la propiedad y, agregado a esto, el consumidor otorga un determinado volumen de dinero en beneficio al vendedor de la mencionada propiedad.

Otra manera en la que se puede observar al contrato de arras, es como aquel convenio que llevan a cabo dos partes, las cuales acuerdan un derecho de prevención o provisión para la adquisición o la venta de Bienes inmuebles o bienes muebles en tiempos posteriores. O sea, es un pacto que se realiza antes de efectuar formalmente el contrato. Para alcanzar la preservación de los bienes en la compra y venta, se debe otorgar un volumen de dinero como un indicativo, cosa que de igual manera, se conoce como arras.

De manera particular, las arras se encuentran inmersas en los contratos que se realizan de manera previa al contrato final, esto debido a que se está entrando en la responsabilidad de sellar un contrato de compras y ventas en los tiempos posteriores. Los contratos de arras son, de manera generalizada y amplia, usados en la adquisición y venta de propiedades. Presume un pacto que se va a acordar en el momento que se efectúe la firma en el contrato.

El contrato de arras es un tipo de certificado o papel de gran importancia al momento de adquirir cualquier bien mueble o inmueble de una manera segura. Debido al contrato de arras, los dos lados que participan en la operación, es decir, el vendedor y el consumidor, se van a asegurar de que haya un verdadero interés de comprar el determinado bien, y se van a asegurar textualmente de los parámetros que se han acordado para poder adquirir el inmueble, para así solo falte el sello de cara al notario.

A pesar de que se ha mencionado lo importante que es llevar a cabo la formalización de un contrato de arras luego de que los dos lados llegan a un acuerdo respecto al precio, de forma lamentable, no todas las actividades operacionales de venta y compra de bienes muebles o inmuebles se encuentran respaldadas en este modelo de contrato. Y es que el efectuar el contrato de arras puede incurrir en diversos elementos que pueden incitar a que las personas pasen por alto este contrato. Algunos de ellos son:

• Para algunas personas a lo mejor el mayor inconveniente es el gran tiempo que requiere redactar el contrato de arras en un documento.
• Para otras personas posiblemente el mayor obstáculo que hay es el volumen de dinero que incurre realizar el contrato al dar la tarea a un profesional para que lleve a cabo la solemnidad del contrato de arras.
• Posiblemente para gran cantidad de personas, otro de los inconvenientes es la gran complejidad que incurre el efectuar la redacción del contrato de arras sin ayuda de profesionales o algo por el estilo, debido a la desinformación que existe de las reglas que alteran al contrato de arras e igualmente la ausencia de experiencia que hay.

Por lo tanto y de manera sintetizada, el contrato de arras es un tipo de contrato que se realiza íntimamente, o sea, entre determinadas personas individuales y compañías, a través del cual los lados que participan preservan la compra y venta de un determinado bien mueble o inmueble a cambio de otorgar como una especie de indicativo un volumen de dinero, que es el que se conoce como arras. Es decir, es como una previa de precio para así dar Garantía de que el consumidor y el vendedor van a formalizar la operación.

De manera compacta dentro del código civil, a pesar de que no se expone de forma directa el contrato de arras, se habla del mismo en el momento que restringe los efectos a nivel jurídico que incurre el llevar a cabo la firma de uno. De manera específica, en el artículo mil quinientos cuarenta y cinco del código expresa lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas”.

Pero gran cantidad de personas se preguntan ¿qué se quiere decir con esto?. Bueno, esto lo que quiere decir, es que al momento de firmar un contrato de arras, si ocurre el caso de que al final el consumidor tome la decisión de no querer adquirir el bien inmueble, va a perder el volumen de dinero que ha entregado como arras. Y si por otra parte, el vendedor es el que toma la decisión de al final no vender el bien inmueble, este se encuentra en la responsabilidad de regresar la importación de las arras de forma duplicada.

Por lo tanto se tiene que, para que se desbarate los acuerdos de adquisición y ventas, deben ser por motivos que posean gran peso, esto debido a que, el lado que renuncie al acuerdo le puede costar una considerable cantidad de dinero. De la manera que se puede observar, el objetivo fundamental que posee este acuerdo es dar garantía a que realmente se lleve a cabo las operaciones en tiempos posteriores, o sea, las adquisiciones y ventas de los bienes.

Algo que es muy habitual, es que se generen gran cantidad de reclamos al momento de que el vendedor, ya casi a la hora de culminar el contrato, quebrante el pacto que se realizó de forma verbal (razón por las que vendía la propiedad a una determinada persona) debido a que recibió una oferta más alta. Existe una gran probabilidad de que para muchos sea natural, debido a que claramente todo el mundo tiene el deseo de incrementar los beneficios a la hora de realizar ventas.

Pero algo que también se debe tener en cuenta, es que la otra parte que se encontraba en la operación, se había fiado de que iba a obtener la propiedad por lo que había dejado de buscar la misma, razón por la cual, no se puede quebrantar el acuerdo sin previamente dar una cantidad de dinero que compense la acción realizada, puesto que iría en contra de la buena fe.

Riesgos de no oficializar el contrato de arras

Uno de los riesgos más fundamentales que se puede encontrar al momento de no llevar a cabo la firma de un contrato de arras, es que se pierda el bien inmueble (en caso de que seas el que lo va a adquirir) o, de igual manera, estar en riesgo de que el acuerdo de adquisición se desvanezca y no se termine vendiendo el bien (en caso que seas el vendedor).

Por ende, el contrato de arras otorga beneficios de manera casi equivalente a los dos lados que participan en la operación, pero cabe aclarar, que si otorga un beneficio más alto al comprador, debido a que uno de los principales riesgos se basa en que al vendedor le llegue una oferta más óptima. A la hora de efectuar la firma de un contrato de arras, disminuye el riesgo de que llamen e indiquen que ya poseen otro consumidor que tiene interés en la propiedad.

Por esta razón, el poseer un contrato de arras te da la seguridad que acciones, como las mencionadas anteriormente, no ocurran, o que por lo menos, en caso de que se den, el vendedor está en la obligación de reembolsarte una cantidad de dinero como un tipo de penalización, la cual es el doble de la cantidad que se había colocado de arras.

¿Qué envuelve el firmar un contrato de arras?

Algunas de las arras que son más comunes son las penitenciales. Esto lo que quiere decir, es que el que adquiere el determinado bien, se encuentra en la obligación de comprar el mismo en el período de tiempo que se ha establecido, esto de igual manera junto a los respectivos parámetros inmersos en el contrato. Sin embargo, la persona que compra posee el derecho de renunciar, de manera legítima, a la compra y venta, pero teniendo claro que esta acción va a incurrir en notables pérdidas de dinero.

Para qué la persona que está llevando a cabo la compra del bien, tenga la posibilidad de renunciar a la operación, es de gran importancia que se determine que las arras que se están realizando son penitenciales. Para esto, se requiere que el documento exponga dos elementos y son los siguientes:

• A- Que se especifique el volumen a otorgar como una previa en términos de arras.
• B- Que el acuerdo determine la alternativa de renunciar a la compra y venta del bien.

En el momento que se habla de un contrato de arras este tipo de pacto envuelve lo presentado a continuación:

• La persona que va a adquirir el determinado bien, guarda el derecho respecto a la adquisición del mismo dando a cambio un determinado volumen de dinero a nombre del vendedor y como parte del precio total que va a ser reembolsado al final.
• La persona que vende el determinado bien se encuentra en la responsabilidad de hacer entrega del bien al consumidor en el momento y con los parámetros acordados.
• De esta manera, los dos lados poseen una responsabilidad anticipada a la compra y venta de una propiedad. El individuo que vende se encuentra en la obligación de otorgar el bien, y el individuo que la compra a reembolsar el precio, toda esta operación a partir de los parámetros establecidos.

Tipos de contratos de arras

Una de las primeras cosas que se deben tener presente es que al momento de llevar a cabo un contrato de arras, no se está en la obligación de que se involucre un notario, razón por la cual te puedes encontrar en la libertad de efectuarlo por tu parte, teniendo la misma autenticidad legítima. Se puede encontrar tres modelos de arras y son los que se van a presentar a continuación:

Confirmatorias

Este se basa más que todo como una especie de provisión. Ayuda para comprobar que se desea solemnizar la compra y venta del bien, pero, si alguno de los lados no cumple con el acuerdo, se está en el derecho de pedir que se cumpla a la fuerza la responsabilidad, o dar respuesta al Contrato de compraventa con la respectiva indemnización por alteraciones dañinas e inconvenientes.

 Penitencial

En este segundo modelo del contrato de arras, si se da la ocasión de que la persona que va a adquirir el bien, al final no asiste de buena manera con sus responsabilidades de adquirir el mismo, va a perder la importación que ha otorgado como arras. Pero por otra parte, si se da la ocasión de que es el vendedor el que no asiste de buena manera con la responsabilidad de vender el bien inmueble, se encuentra en la obligación de regresar la cantidad que otorgó el comprador como arras multiplicadas por dos.

Penal

Este último modelo que se verá de los contratos de arras se deriva de la cláusula penal. Este se da en la ocasión de que los lados que participan en la operación acuerdan que, si uno de los dos no cumple, tiene que reembolsar la cantidad establecida como cláusula penalizada, teniendo como límite de que, agregado a esto, tiene la posibilidad de hacer el reclamo de la ejecución del contrato.

Los tipos de contratos de arras que son más comunes y por la tanto más usados por gran parte de los abogados, son las arras penitenciales. A lo mejor se debe a que son las que poseen una funcionalidad más óptima debido a la respuesta disuasoria que ofrece, puesto que posterior a que se lleve a cabo la firma en el contrato, existe una pequeña probabilidad de que no se genera posteriormente la adquisición y venta, esto porque por una parte tienes el riesgo de perder las arras y por el otro pagar por duplicado las mismas.

Pero que más se puede decir, de acuerdo a la importación que se haga de la venta y compra del bien inmueble, se está en la posibilidad de tener una gran pérdida de dinero si no se asiste correctamente con la responsabilidad de solemnizar la operación. Agregado a esto, en muchas oportunidades surge la siguiente pregunta, ¿Por qué no hacer uso de los esquemas sacados de internet?, es real que estos mencionados esquemas o paradigmas que se sacan de internet no incurren en ningún gasto, pero si son gratis es por alguna razón.

Los ejemplos que se pueden sacar de internet son tipos de contratos que ayudaron para un pacto, una actividad y un tiempo en particular, razón por la cual no se puede amoldar a otra eventualidad jurídica ni tampoco a otro tiempo establecido, puesto que las leyes legítimas se alteran y existe el riesgo de hacer uso de una legislación invalidada u obsoleta.

En las diversas plataformas los contratos se amoldan de acuerdo a lo que requiere cada uno de los usuarios, por lo que se tiene lo mencionado anteriormente, es decir, que cada uno de los contratos son distintos. Por lo que surge la siguiente pregunta, ¿realmente colocarías en juego una pequeña cantidad de dinero en un instante tan vital como lo es la compra y venta de un bien?

¿Qué datos debe poseer un contrato de arras?

No obstante a que el contrato de arras, como se hizo mención anteriormente, es un contrato previo, por lo que se puede entender como un contrato que no es total, el contrato de arras es de gran importancia debido a que expone los parámetros de las transmisiones que se van a realizar en tiempos posteriores.

Por este motivo, en el contrato de arras se debe recolectar los datos informativos que luego va a tener el contrato de compra y venta del bien. Por lo cual, los datos que deben ser integrados como mínimo en los contratos de arras son los siguientes:

• Información personal de los dos lados, es decir, el que vende y el que compra.
• Especificación y denominación del bien inmueble.
• Cuál va a ser el Costo de venta total que va a tener la compra y venta del bien, e igualmente la manera de reembolso.
• Cuáles son los parámetros.
• Cuál va a ser el volumen de dinero del indicativo o previo (el cual se va a disminuir del precio total).
• Cuál es el período de tiempo más alto que existe para solemnizar el contrato de compra y venta del bien.
• Parámetros resolutorios (esto es para el caso en que no se lleve a cabo la compra y venta del bien inmueble).
• Responsabilidad de sellar el contrato por medio de una escritura pública.
• Reparto de los posibles gastos que se pueden generar en la compra y venta del bien.
• Autorización por parte de los dos lados.
• Gastos e impuestos.
• Cláusulas.
• Defensa de información personal.
• Juez capacitado.

Agregado a esto, es recomendable de igual manera integrar en el contrato (si se puede conseguir fácilmente) los documentos presentados a continuación:

• Respectivo control de los bienes que posee la finca.
• Restricciones o normativas que hay a nivel interno en la comunidad donde está ubicada la propiedad.
• Comprobante de que se está al día del IBI.
• Documento de identidad de habitabilidad.
• Comprobante de energía.
• Comprobante de la sociedad de dueños que se encuentran conscientes de los gastos de la misma.
• Plano del estado que posee el inmueble.
• Duplicado del cheque emitido por la Entidad financiera, claramente si se da la ocasión de que otorguen las arras por medio de un cheque.

¿De qué manera se puede hacer un contrato por tu cuenta?

En diversas plataformas ofrecen la alternativa de crear un contrato de arras por tu cuenta, dando a cambio una pequeña cantidad de dinero, particularizando el contrato y teniendo las respectivas restricciones que establece la ley, de la misma manera como si lo estuviese realizando una persona experimentada en derecho. Señalando con el mouse y el teclado unas pequeñas veces tienes la posibilidad de particularizar tu contrato, solo debes colocar la información que se pide.

La manera en que funcionan algunas de estas plataformas no presenta gran complejidad y se puede sintetizar en los pasos presentados a continuación:

• A- Crea tu cuenta o accede a la misma en caso de que ya poseas una. Cabe aclarar que la creación de este no presenta ningún costo.
• B- Escoge el contrato de arras que deseas y adquiere el documento. Posterior a esto, rellena los datos informativos que requiere el formulario. En el mismo podrás observar que se requiere información para completar el contrato, de la misma manera que lo hace un abogado.
• C- Ya luego que se haya resuelto de manera completa el formulario, se puede descargar el contrato de arras particularizado de acuerdo a los parámetros o lo que tú requieres.